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2019年句容市房地产分析简报

2020-01-14 来源:
 
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2019年,我国房地产市场政策环境整体偏紧,房企资金面承压,积极推盘强化回款,但产品去化压力加大,重点城市市场规模有所调整,百城新建住宅价格涨幅进一步收窄,土地市场处低温状态。

在此大环境下,国家又推行认房认贷最新政策,即名下有3套房,无论贷款是否还清,都无法继续贷款买房!(句容已有部分银行开始执行) 名下有1套房:无论贷款是否还清,房贷利率都将以二套房计算;名下有2套房:贷款已还清的,首付为6成;贷款未还清的,直接拒贷;名下有3套房:直接拒贷;这一政策的推行,加重了购房者对于楼市继续观望的态度,对房地产市场无疑更是“雪上加霜”。


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2019年以来,房地产政策保持主线不变,地方微调为主,回顾2019年楼市,房产总基调依然是“稳”字当头,坚持“房住不炒”,防止楼市大起大落,可谓是贯穿始终。“三稳”不断被重申强调,稳预期、稳房价、稳底价,楼市发展步稳蹄疾,依稀记得年初的“小阳春”,但犹如昙花一现,很快平息下去了。“金九银十”也丝毫没有色彩,浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额一度维持下行状态, 预测2020年房地产政策不会有较大幅度及范围的放松,但结构性、区域性的微调仍是大概率事件。而三四线城市市场下行态势明显,棚改支撑力度减弱以及市场需求透支的作用下,后续市场调整压力仍较大。新房成交结构逐渐转变,市场由刚需时代逐渐向品质改善时代迈进。

 一、2019年与2018年销量走势情况

 

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据据房产网统计数据显示,2019年12月份句容全市商品房成1752套,和去年同期相比环比下降27%。


二、2019年单月成交走势情况

与2019年11月份成交量相比,成交套数增加127套,环比上涨8%;成交面206727.56平米,和上个月成交面积相比,成交面积增加19741.64平米,环比上涨11%。

 

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三、2019年宝华成交量

宝华山静卧于长江之滨西与南京钟山、栖霞山绵延相连是宁镇山脉的第二高峰,作为距南京最近的都市圈板块,随着宁镇扬一体化快速的发展,如今成为品牌房企的必争之地。

2019年全市商品房成交17576套,仅宝华区域成交5891套,占比34%。全市商品房销售面积2039618.89㎡,宝华区域成交面积达644098.49㎡,占比32%。销售金额占全市商品房销售金额40%。可谓成交主力军。

 

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四、2019年全市销售排行(TOP20)

 

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五、2019年宝华区域成交相比2018年下降趋势

2019年下半年开始,碧桂园等众多楼盘为了回笼资金,都开始降价跑量,各种购房优惠、特价房、低首付等买房促销重现句容楼市!很多楼盘开始上演花式平推!碧桂园中央公园17年底精装12000-14000元/㎡,2019年降到精装最低均价6900元/㎡起(全款),新城樾府也由当初的1万+,降到了如今的8000/㎡。句容各楼盘的销量有了明显好转。而宝华区域相比城区降价幅度较小,成交环比2018年下降。

 

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六、2019年下半年二手房成交数据分析

2019年10月,认房认贷政策一出台,受影响最大的就是二手房市场, 由于二手房交易涉及的税费等费用高于新房交易费用,且认房认贷后贷款门槛提高了之后,大多数的贷款炒房者的资金来源就被大大限制了,要是还想通过贷款来大批量购房的话基本上是不太容易了。而房价还在持续稳定,或下跌的趋势,再加上房产税的威慑,炒房者面临的就是抛盘,但是现在购房者对买房的热情并没有以前那么高涨了,政府也在不断收紧政策,从而抑制房价的过快增长,要是想着房价还能被炒上去恐怕是难了,所以说他们手里的房子只能是抛售。二手房市场就会出现大量的供给,在需求量不变的情况下,想要在二手房市场尽快抛售出去,就只有降价。

 

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 七、2019年土地出让面积

2019年土拍面积2244077㎡,合计3276亩,成交价825921万元。其中居住用地占1051113㎡,  商业用地占72431㎡,其他用地占1120533㎡。

 

八、2020年句容房地产市场预测

    房地产行业降温的背后是全年的调控。2019年,全国范围内的房地产调控次数高达620次,刷新历史纪录,比2018年同比上涨38%。2019年是全国房地产市场的政策年,也是落地因城施策最清晰的一年,这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,出台了力度不同、方向不同的调控政策。


    而在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策总基调下,房地产行业迎来了2020年,这就决定了坚持“房住不炒”仍是总趋势,各个城市都会围绕这个目标进行努力。此外,目前房地产市场已经出现了分化,并在2020年有望进一步加剧。这不仅仅表现在一二线城市和三四线城市间的分化,还表现在不同城市圈之间的分化。


    预计2020年全国房地产市场依然高位运行,短期内不大乐观。不过即使如此,目前的楼市调控已经出现了宽松迹象,从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,房地产调控最严格的时期或许已经过去,未来大部分城市都有可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策。房地产行业对经济发展和推动作用无可替代,所以房地产行业必须要平稳健康发展,三稳”依旧是2020年房地产主基调。

 

 


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